Vizi Occulti

LA DIFFERENZA TRA VIZIO OCCULTO E VIZIO APPARENTE E COME RILEVARE I VIZI APPARENTI IN FASE DI VISIONE DELL’IMMOBILE

Quando si acquista un immobile, è fondamentale comprendere la distinzione tra vizio occulto e vizio apparente. Un vizio occulto è un difetto o un problema che non è immediatamente visibile o rilevabile durante una normale ispezione dell’immobile. Al contrario, un vizio apparente è un difetto o un problema che può essere facilmente identificato durante la visita o l’ispezione visiva dell’immobile.

 

CONSIGLI PER L’ACQUIRENTE

 

Durante la fase di visione dell’immobile, è possibile adottare alcune precauzioni per individuare i vizi apparenti. Ecco alcuni suggerimenti utili:

 

  1. Ispeziona attentamente l’interno dell’immobile: Controlla pareti, pavimenti, soffitti e finestre per individuare eventuali crepe, segni di umidità, infiltrazioni d’acqua o danni evidenti. Osserva anche l’apparenza generale degli impianti elettrici e idraulici, assicurandoti che siano in buone condizioni, dove ciò sia possibile.

 

  1. Esamina l’esterno dell’immobile: Valuta l’aspetto delle facciate, dei balconi e delle terrazze, cercando eventuali danni strutturali, fessurazioni o problemi evidenti come intonaco scrostato o mattonelle rotte. Presta attenzione anche alla tettoia, alle grondaie e al sistema di drenaggio, verificando che siano in buono stato. Se vuoi stare più tranquillo, fai il sopralluogo con un tecnico di tua fiducia.

 

  1. Controlla gli impianti e le apparecchiature presenti: Assicurati di controllare attentamente il funzionamento dei sistemi di riscaldamento, raffreddamento, elettricità, idraulica e di qualsiasi altra apparecchiatura inclusa nell’immobile come elettrodomestici o sistemi di sicurezza.

 

  1. Fai domande e richiedi informazioni: Durante la visita, non esitare a chiedere al venditore o all’agente immobiliare eventuali dettagli aggiuntivi sull’immobile, compresi eventuali interventi di ristrutturazione o problemi riscontrati in passato. Chiedere informazioni dettagliate e chiarire qualsiasi dubbio può essere utile per evitare sorprese future.

 

Ricorda che individuare i vizi apparenti durante la fase di visione dell’immobile è di fondamentale importanza, poiché non è semplice contestarli dopo. Per i vizi occulti, è necessario seguire appositi procedimenti legali e rispettare termini e condizioni specifici per poter fare valere i propri diritti.

 

SUGGERIMENTO PER IL VENDITORE: FAR VALUTARE I VIZI OCCULTI E FORNIRE INFORMAZIONI CHIARE SULL’IMMOBILE

 

Anche per il venditore, è importante prendere alcune precauzioni durante il processo di vendita di un immobile al fine di evitare potenziali problemi legati ai vizi occulti. Ecco alcuni consigli utili da seguire:

 

  1. Valutare i vizi occulti: Prima di mettere in vendita l’immobile, può essere consigliabile far valutare questi aspetti da un professionista esperto, come un geometra o un ingegnere, al fine di identificare eventuali vizi occulti presenti e intraprendere gli interventi necessari per risolverli. Questo può aiutare a prevenire potenziali controversie o richieste di risarcimento in futuro.

 

  1. Fornire informazioni chiare: Durante la fase di negoziazione, assicurati di fornire informazioni chiare e trasparenti sull’immobile, inclusi i vizi di cui sei a conoscenza. È consigliabile includere tali informazioni nel documento di proposta e nel contratto preliminare. In questo modo, l’acquirente non potrà contestare di non essere stato informato di tali vizi e saranno evitate possibili dispute future.

 

  1. Essere onesti e trasparenti: È fondamentale essere onesti riguardo alle condizioni dell’immobile e fornire tutte le informazioni rilevanti per consentire all’acquirente di prendere una decisione consapevole. Evitare di nascondere vizi o problemi può creare fiducia reciproca tra le parti e favorire una trattativa più fluida e trasparente.

 

Tenendo conto di questi suggerimenti, sia l’acquirente che il venditore possono contribuire a facilitare una transazione immobiliare equa, evitando litigi futuri legati ai vizi occulti.

 

vizi occulti

SE SI RISCONTRA UN VIZIO OCCULTO?

 

Scopriamo un vizio nell’immobile che poteva facilmente essere rilevato? Abbiamo 8 giorni dalla consegna dell’immobile per iniziare le nostre azioni e questo vale anche per le locazioni. Se invece si tratta di un vizio occulto, abbiamo 8 giorni da quando lo scopriamo per denunciarlo. Ci troviamo di fronte a qualcosa che non corrisponde a quanto abbiamo acquistato perché non è adatta all’uso pattuito o ha minor valore di quello corrisosto.

L’articolo 1497 c.c. stabilisce che anche nel caso di mancanza delle qualità promesse, ossia quando un oggetto non possiede le caratteristiche promesse dal venditore, l’azione di risoluzione è soggetta ai termini di “decadenza” e “prescrizione” dell’articolo 1495 c.c.

 

È importante sottolineare che per entrambi i casi (vizio occulto e mancanza delle qualità promesse) questi termini rappresentano un elemento fondamentale per l’esercizio del diritto alla risoluzione del contratto e devono essere attentamente considerati al fine di evitare la perdita del diritto di richiedere un rimborso o altre forme di risarcimento.

 

Al fine di valutare l’applicabilità dell’azione di risoluzione in caso di vizio occulto o mancanza delle qualità promesse, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto civile. Solo un esperto può fornire una consulenza legale adeguata e chiarire ogni dubbio riguardo ai termini di decadenza e prescrizione che si applicano al caso specifico.

 

Nel contesto delle transazioni di vendita, esiste una relazione tra il concetto di “vizio” e quello di “danno”. Quando si parla di vizio, come abbiamo detto, ci si riferisce a un difetto o a una caratteristica indesiderabile che riguarda l’immobile e che ne compromette il suo utilizzo o il suo valore. La presenza di vizi può costituire una violazione del contratto di vendita e può causare danni all’acquirente.

 

Secondo il Codice Civile italiano (articolo 1490), il venditore è responsabile dei vizi della cosa venduta, a meno che possa dimostrare di essere all’oscuro di tali vizi senza colpa. Questa facoltà concessa al venditore è disciplinata dall’articolo 1495 del Codice Civile.

 

L’articolo 1495 c.c. stabilisce che al venditore è consentito fornire una prova “liberatoria” per dimostrare di non essere a conoscenza dei vizi della cosa venduta senza colpa. Ciò significa che il venditore ha l’opportunità di esimersi dalla responsabilità dimostrando di non essere a conoscenza dei difetti in modo non colposo.

 

Tuttavia, per ottenere questa prova liberatoria, il venditore deve dimostrare di avere ignorato effettivamente i vizi della cosa senza colpa. La mancanza di colpa si riferisce al fatto che il venditore non poteva essere a conoscenza dei difetti nemmeno adottando l’ordinaria diligenza.

 

L’articolo 1496 c.c. stabilisce che il venditore può dimostrare di essere privo di colpa solo se ha adottato tutte le misure ragionevoli per accertarsi che la merce venduta fosse priva di difetti. Ciò implica che il venditore dovrà dimostrare di aver effettuato controlli accurati sulla qualità della merce prima della vendita, e che non avrebbe potuto rilevare i vizi con l’uso di diligenza professionale.

 

È importante sottolineare che la mera negligenza o il mancato adempimento degli obblighi non sono sufficienti per ottenere la prova liberatoria. Il venditore dovrà dimostrare di aver agito in modo professionale e diligente nel verificare la merce venduta.

 

In conclusione, l’articolo 1495 del Codice Civile italiano concede al venditore la possibilità di fornire una prova “liberatoria” per dimostrare di non essere a conoscenza dei vizi della cosa venduta senza colpa. Tuttavia, questa prova può essere ottenuta solo se il venditore dimostra di avere adottato tutte le misure ragionevoli per accertarsi che l’immobile fosse privo di difetti. L’articolo 1496 chiarisce che l’assenza di colpa richiede un elevato standard di diligenza professionale da parte del venditore.

 

Come agente immobiliare, consiglio vivamente di effettuare un sopralluogo tecnico con l’ausilio di un esperto del settore prima di acquistare un immobile. Questo sopralluogo può contribuire a individuare eventuali vizi occulti presenti, evitando così spiacevoli sorprese in seguito.

 

Durante il sopralluogo, il tecnico potrà valutare le condizioni dell’immobile, esaminare le strutture, gli impianti e tutti gli elementi che possono influire sulla sua qualità e sicurezza. Con la loro esperienza e competenza, saranno in grado di rilevare vizi o difetti che potrebbero essere difficili da individuare a prima vista.

 

Inoltre, nel processo di valutazione dell’immobile, è essenziale non sottovalutare l’importanza dell’accesso agli atti. Questo significa verificare la documentazione urbanistica e catastale dell’immobile per assicurarsi che non ci siano irregolarità o vincoli che potrebbero essere interpretati come vizi occulti. Queste irregolarità possono riguardare aspetti urbanistici, o altri aspetti normativi sottovalutati ma che potrebbero influire sull’utilizzo futuro della proprietà. Se hai comprato un immobile con delle irregolarità e nessuno se ne è accorto e tutto è andato liscio, non è detto che ora avvenga la stessa cosa. I controlli sono aumentati e tutti, acquirenti compresi, sono più attenti.

 

Per offrire ulteriori supporto e consulenza sulla valutazione degli immobili, il nostro ufficio è lieto di offrire una consulenza gratuita. Saremo in grado di fornire informazioni dettagliate sui passaggi da seguire, rispondere a eventuali domande e offrire assistenza nella gestione delle questioni legate all’acquisto immobiliare. Non esitate a contattarci per fissare un appuntamento e beneficiare della nostra esperienza nel settore.

In conclusione, sia come acquirente che, come venditore, è cruciale adottare tutte le precauzioni necessarie per individuare e gestire correttamente i vizi degli immobili. Un sopralluogo tecnico professionale, l’accesso agli atti e l’assistenza di un agente immobiliare esperto possono fare la differenza nel garantire una transazione immobiliare sicura e senza sorprese in futuro.

Spero che questo articolo vi sia stato utile, se volete maggiori informazioni vi invito a contattarmi qui , se invece volete rimanere aggiornati su tutto quello che riguarda il mondo immobiliare potete seguirmi sulla pagina Facebook o sul canale Youtube!

 

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Antonia Cucari

Antonia Cucari

Titolare della Cucari Servizi Immobiliari.

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