Il “CAMBIO CASA” è un progetto pieno di aspetti da valutare e passaggi da incastrare. Il rischio di sbagliare è molto alto. Vediamo come affrontare i vari passaggi.
Ogni fase va programmata e monitorata ma la prima domanda è: anticipo soldi per comprare nell’incertezza o mi impegno a vendere con il pericolo di diventare inadempiente perché non trovo una nuova casa?
Nel primo caso perdo la caparra e nel secondo dovrò restituire il doppio di quanto ho incassato a titolo di caparra. Con ulteriori spese accessorie, tipo il costo della mediazione (quando è dovuta) o il rischio dell’ulteriore danno.
Sono dubbi legittimi, ma se può consolarti, non sei da solo, riguardano oltre il 30% delle compravendite stipulate in Italia.
In questo articolo analizziamo con attenzione i vari aspetti da considerare per acquistare una casa nuova e vendere quella che possediamo, con le giuste mosse, così non incontrerai sorprese.
PRIMA VENDERE O PRIMA ACQUISTARE?
In primis sottolineiamo che in un’operazione di “Cambio Casa” non possiamo lasciare niente al caso, si devono destreggiare somme di soldi e incastrare i tempi di rilascio di una e di possesso dell’altra.
Vedremo delle condizioni essenziali che ci guideranno nella scelta del ” prima compro o prima vendo”.
In questa ipotesi, hai la sicurezza di un tetto sopra la testa, la forza psicologica di dire “se non trovo quello che voglio non vendo”. Allo stesso tempo senti la pressione della necessità di avere una casa diversa, di voler scappare da lì o molto spesso hai la necessità di realizzare, oltre al nuovo acquisto, anche una somma per affrontare un altro progetto o per aiutare un figlio.
Qualsiasi ragione porti un cliente “sospeso” nel cambio casa a rivolgersi a me, il mio consiglio è sempre lo stesso:
VALUTIAMO LA FATTIBILITÀ DELL’ OPERAZIONE
Come prima cosa dobbiamo analizzare i due immobili, quello che vorresti come nuova casa e quello che hai da vendere.
Bene, quello in tuo possesso ha un valore che deve essere quantificato nel modo più preciso possibile, ti lascio qui il link dell’articolo sulla Valutazione.
Serve un agente esperto che sappia valutare tutti gli aspetti che influenzano il più probabile valore di mercato. Bisogna analizzare la documentazione perché ci potrebbero essere costi non preventivati che devi assolutamente conoscere prima. Bisogna definire il cliente in target, il piano marketing che si vuole programmare per valorizzare l’immobile e venderlo al meglio e tutto questo andrà a determinare il tempo di vendita.
Questa valutazione va fatta da un professionista qualificato, che non ti spari cifre da capogiro per conquistare la tua fiducia ma sappia come valorizzare l’immobile.
Definito il prezzo, dovrai sottrarre le spese per la vendita (come accettazione tacita di eredità, eventuale atto di retrocessione di donazione, estinzione di eventuali mutui o debiti diversi, mediazione). Il netto, decurtate tutte le spese, potrà essere utilizzato per l’acquisto.
La seconda analisi andrà fatta sul valore dell’immobile che vorresti acquistare e prima ancora, se l’immobile si trova con facilità o è una specie di “sogno difficilmente realizzabile”.
Nel caso sia fattibile la richiesta, andiamo in pratica a valutare una casa ipotetica e magari la valutazione sarà un pochino meno precisa della prima, ma abbastanza realistica comunque.
Dovremo fare un calcolo delle spese da sostenere nell’acquisto e capire se ci fosse la possibilità di risparmiare grazie a delle agevolazioni a disposizione (come crediti di imposta, agevolazioni under 36, rientrare in particolari offerte di mutuo).
Hai ottenuto la somma netta e quindi sai quanto questa operazione ti mette a disposizione per l’acquisto.
Se la somma non sarà sufficiente, dovrai valutare se investire risparmi di cui disponi o fare un preventivo di mutuo. Lo so che è una scocciatura e qualche costo comporta, ma una volta venduto l’immobile, potrai estinguerlo senza penali o decidere di tenerne comunque una parte.
Quasi tutte le banche oggi rilasciano dei voucher della durata di sei mesi che ti permetteranno di avere la certezza del mutuo e non sarà necessario subordinare la proposta alla sua concessione. Ti consiglio di parlare con un broker che ti farà valutare le condizioni di più banche, la consulenza è gratuita e non impegnativa ma potrai avere informazioni importanti.
Tutta questa fase preliminare, svolta a tavolino magari con un consulente di tua fiducia (sei troppo coinvolto emotivamente per fare tutto da solo e servono competenze in settori diversi) confermerà la fattibilità dell’operazione e la fascia di prezzo in cui potrai orientare la tua ricerca.
SE L’IMMOBILE CHE VORRESTI FOSSE DIFFICILE DA TROVARE?
Se l’immobile fosse una perla rara? (ad esempio, una casa con giardino in pieno centro storico)
Allora bisognerà per forza prima trovare l’immobile da acquistare e poi vendere.
Sintetizzando, perché avere chiaro tutto questo prima di trovare e di mettere in vendita?
Perché capirai se le tue aspettative sono realizzabili, capirai su quale fascia di prezzo ti puoi muovere o capirai che il cambio, come lo hai immaginato, è irrealizzabile. In questo ultimo caso, se fossi costretto a vendere, potresti immaginare altre strade, tra cui la locazione.
PRIMA ACQUISTO E POI VENDO
A questo punto analizziamo la procedura prima acquisto e poi vendo, aspetti economici e tempistiche.
Se per acquistare ti servono i soldi che realizzerai dalla vendita della tua abitazione, tieni comunque presente che questa operazione potrai affrontarla se disporrai di un 10 – 15% del valore dell’immobile da acquistare perché dovrai lasciare una caparra per bloccare l’immobile che ti piace e affrontare le prime spese (provvigione eventuale agenzia, registrazione proposta).
bloccherai la nuova casa con una caparra che varia tra i 3000 e i 5000 euro, e dovrai stabilire i tempi del rogito a 8 mesi almeno.
Vanno inserite però molte altre clausole che sarebbe lungo spiegare qui ma mi riprometto di fare un altro articolo sull’argomento.
In questi 8 mesi, parallelamente, dovrai mettere in vendita la tua ad un prezzo in cui non la svendi ma che sia anche realistico.
Perché in questo caso blocco una casa senza avere l’acquirente per la mia?
Schematizzando:
- Ho consapevolezza che è difficile trovare quello che cerco.
- So quanto otterrò dalla vendita della mia casa.
- So con certezza quanto posso spendere.
- Blocco casa con una proposta, ho dei tempi lunghi per il rogito.
- Lavoro parallelamente per la vendita.
- Posso inserire clausole specifiche in proposta, che mi tutelano in caso non riesca a vendere.
COME REALIZZARE PRIMA LA VENDITA
Se non hai una disponibilità minima e immediata, dovrai occuparti di realizzare prima la vendita e con molta maestria dovrai investire al massimo le cifre che ricevi e stabilire nella proposta di acquisto, tempistiche in funzione di quelle della vendita.
Non accettare caparre inferiori al 15% del prezzo offerto per la tua casa e non accettare tempi stretti per il Rogito.
Il tuo proponente potrebbe inserire delle condizioni sospensive o risolutive nella proposta. Fai molta attenzione in questo caso perché potresti trovarti nella situazione che le condizioni non si verificano e tu debba restituire le somme percepite.
Accettando una proposta con condizioni di questo tipo, dovrai metterti nella stessa situazione con il tuo venditore. Dovrai inserire cioè, anche tu delle condizioni nella proposta d’acquisto, in modo da poter recedere senza penali se la vendita del tuo immobile non andasse in porto.
Ovviamente sarebbe preferibile ricevere, per la vendita, una proposta efficace fin da subito, senza condizioni di alcun tipo.
Per ottenere una proposta senza clausole sospensive o risolutive, bisogna avere chiara tutta la situazione documentale, ma proprio tutta, compresi i documenti inerenti alla concessione edilizia, il progetto originario e tanto altro.
Se non ti segue un’agente immobiliare, per questa parte, ti consiglio di rivolgerti a un geometra che lavora nel comune dove è ubicato l’immobile, ti lascio il link dell’articolo su “come vendere casa da solo”. L’alternativa, se sei costretto a vendere e non vuoi gestire i due affari contemporaneamente, è andare in affitto e poi cercare con comodo.
Controllati tutti i documenti, chiarite anche le questioni condominiali, se ti senti pronto a rispondere a tutte le domande dell’acquirente, sei pronto per vendere.
Il passo da compiere è quello di preparare la casa per colpire emotivamente l’acquirente. Devi saperla valorizzare cercando di “spersonalizzarla”, concedimi il termine, l’acquirente deve potersi immaginare nella sua nuova casa.
Come dico sempre, una cosa è far vedere un immobile e una cosa è venderlo. Ti invito a leggere il mio articolo sulla Valorizzazione.
Mentre la casa è in vendita, potrai iniziare a guardare cosa il mercato offre, capire cosa vuoi evitare e cosa per te è irrinunciabile.
Se la valutazione è corretta e avrai fatto tutto ciò che è necessario, procedendo alla vendita da privato, entro 3 o 4 mesi dovresti ricevere la proposta (con l’agenzia i tempi sono molto ridotti). Riceverai una caparra, stabilirai dei tempi per il rogito e la cifra da prendere al preliminare.
IL DIFFICILE ARRIVA ADESSO!
A COSA STARE ATTENTO:
- La caparra dovrà essere di almeno 5.000 euro perché tu dovrai bloccare la casa nuova con la stessa cifra.
- deve essere stabilita la tempistica per il preliminare della nuova casa a 20 giorni di distanza dal tuo (un rinvio per quello della tua vendita, il tempo di incassare un assegno, vanno calcolati).
- Va stabilita una data per il rogito entro i 30 giorni successivi dalla vendita della tua casa (ci possono essere i giorni di consolidamento di ipoteca ancora richiesti da qualche istituto, per consegnarti il pagamento del saldo, ci può essere il solito ritardo o ti possono servire dei giorni per sistemare la nuova e organizzare il trasloco…meglio mantenersi larghi).
- Bisogna inserire la condizione ESSENZIALE, che il possesso del bene venga posticipato dopo 15 o 30 giorni dal rogito. Se non inserisci questa condizione, dovrai inserire nella proposta di acquisto per la casa nuova, che ti concedano il possesso anticipato almeno di un mese. Per fare il rogito della nuova, ti servono i soldi che ricevi per il saldo della tua. Quindi o rogiti la tua, prendi i soldi ma resti in casa per il tempo necessario per fare il rogito della nuova abitazione, con saldo e possesso contestuale oppure entri nella nuova con un possesso anticipato, fai il rogito della vendita della tua, incassi e procedi con il rogito della nuova che già occupi.
INSIDIE NEL CAMBIO CASA
Avrai capito che ci sono molti aspetti, da approfondire di persona e in base al caso specifico.
Capisco anche che si voglia cercare di vendere autonomamente per risparmiare soldi ma sei sicuro del risparmio?
Nel passaggio da un immobile ad un altro non ti consiglio il fai da te.
Serve una persona pratica ed esperta, che abbia una visione a 360 gradi di molti aspetti. (Guarda l’articolo della vendita tra privati).
Le commissioni sarebbero due, ma non tutte le agenzie ti chiederanno obbligatoriamente la doppia provvigione, sia per la vendita che per l’acquisto e puoi concordare prima di affidare l’immobile.
Puoi anche affidarti ad un agente come consulente personale che ti segue su entrambe le operazioni anche se la casa che ti interessa la gestisce un’altra agenzia. Sara il tuo unico referente e ti condurrà serenamente nel percorso del cambio casa.
Capisco la delicatezza della situazione e le paure che può causare, ho un’esperienza di oltre 30 anni nella compravendita e nei cambi casa.
L’ultima volta “ho incastrato” quattro passaggi a catena di persone che compravano e rivendevano e ho avuto molta soddisfazione.
Sarò lieta di poterti dare dei consigli gratuiti sull’operazione. Contattami tranquillamente.
Tanti auguri per i prossimi cambiamenti che porterà il tuo trasferimento nella nuova casa!
Se decidi di vendere autonomamente, ti consiglio di iscriverti alla newsletter per seguire il blog con tante informazioni importanti per chi vende da privato, come nuove leggi immobiliari, consigli su cosa fare prima e dopo il rogito, informazioni sulla documentazione da reperire e molto altro, t se non ami leggere ti lascio anche il mio canale Facebook e Youtube con tanti video su questi argomenti!
