Introduzione agli abusi:
La prima cosa da capire quando parliamo di regolarità urbanistica, è avere chiaro cosa legittima la regolarità di un immobile. Un immobile viene costruito in base ad una licenza o concessione edilizia e in assenza di questi titoli, quindi costruita abusivamente, viene legittimata da una concessione in sanatoria.
La vendita di immobili con abusi edilizi, cioè con difformità rispetto al titolo cosiddetto “abilitativo” (licenza, concessione edilizia o in sanatoria) presenta una serie di restrizioni e regolamentazioni che è necessario conoscere e rispettare.
In generale, gli immobili considerati completamente abusivi, quindi costruiti in totale assenza di titolo abilitativo e non condonato, non possono essere venduti, mentre per quelli con abusi minori è possibile stipulare l’atto di vendita se l’acquirente è a conoscenza degli abusi e accetta di assumersene la responsabilità. Questo è il caso di immobili costruiti con titolo abilitativo, anche se fosse una concessione in sanatoria, ma per cui successivamente, vengono eseguite opere senza autorizzazioni. Se ci troviamo in presenza di abusi, è importante avere una panoramica completa delle normative e delle ultime sentenze di cassazione per evitare problemi giuridici e finanziari. Inoltre, è consigliabile consultare dei professionisti del settore per analizzare la documentazione prima di avviare una vendita o un acquisto immobiliare.
Validità dell’atto di vendita in presenza di un titolo abilitativo:
Ritengo opportuno ribadire che l’atto di vendita di un immobile con abusi edilizi sarà valido solo se è presente un titolo abilitativo. Abbiamo visto che un titolo abilitativo è un’apposita autorizzazione rilasciata dagli enti competenti che autorizza la costruzione, eventualmente trasformando il fabbricato da abusivo a legale. In pratica, il titolo abilitativo conferisce validità all’immobile agli occhi della legge e consente quindi la sua vendita regolare.
Case completamente abusive: invendibili
Le case considerate completamente abusive, cioè prive di qualsiasi titolo abilitativo, abbiamo detto che non possono essere vendute. La legge è chiara su questo punto, poiché l’illecito edilizio rappresenta una violazione delle norme urbanistiche e edilizie. Perciò, tali immobili devono essere oggetto di sanzioni e provvedimenti da parte degli enti competenti, al fine di ripristinare la conformità legale.
Abusi minori: stipula dell’atto se l’acquirente ne è a conoscenza e accetta
Per gli immobili con abusi minori, che presentano un titolo abilitativo o il cui abuso è sanabile, è possibile stipulare l’atto di vendita a condizione che l’acquirente sia pienamente a conoscenza degli abusi e ne accetti la situazione.
In quest’ottica, è necessario che l’acquirente sia informato dei lavori edilizi abusivi effettuati, delle eventuali sanzioni pendenti e degli adempimenti necessari per la regolarizzazione. È fondamentale che l’acquirente assuma la responsabilità degli abusi, evitando così future controversie legali.
Se l’acquirente scoprisse in un secondo momento dopo l’acquisto dell’immobile, che sono esistenti abusi non di sua conoscenza prima del rogito, può rifarsi sul venditore in base alla gravità dell’abuso. La responsabilità del venditore è garantita dalla legge, per 10 anni da quando l’acquirente scopre l’abuso e non per dieci anni dal rogito. Questo fa capire quanto sia interesse anche del venditore, capire se l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico.
Condoni aperti: stipula con oblazione pagate
Nei casi in cui, per l’immobile oggetto di vendita, ci sia un condono edilizio aperto, cioè non ci sia ancora la concessione in sanatoria che chiude la pratica, è indispensabile stipulare l’atto di vendita allegando tutti versamenti a saldo dell’oblazione prevista dalla normativa vigente. L’oblazione rappresenta una somma di denaro che viene pagata per sanare l’abuso edilizio e ottenere la regolarizzazione dell’immobile. Questo permette di garantire la validità dell’atto di vendita e di evitare futuri problemi legati all’abuso edilizio.
Ultime sentenze di cassazione:
È sempre consigliabile tenersi aggiornati sulle ultime sentenze di cassazione relative alla vendita di immobili con abusi edilizi. Le sentenze possono fornire importanti indicazioni sulle interpretazioni giuridiche in materia e orientare sulle procedure da seguire. Consultare un avvocato specializzato o un professionista del settore potrebbe essere utile per educarsi su questi aspetti e comprendere appieno quale sia l’andamento della giurisprudenza in proposito. Sono proprio le ultime sentenze di cassazione a precisare che la normativa impedisce la commerciabilità di immobili senza titoli abilitativi, non di immobili con abusi detti minori perché eseguiti su immobili regolarmente edificati.
Problemi nella richiesta di un mutuo per immobili abusivi:
La richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile con abusi edilizi può presentare difficoltà aggiuntive rispetto a un immobile regolare. Le banche e gli istituti di credito sono generalmente restii a concedere finanziamenti per immobili con abusi, poiché la situazione legale incerta può comportare rischi finanziari. Ultimamente molte banche calcolano il valore di ripristino, cioè, sottraggono dal valore che il perito conferisce all’immobile, l’importo necessario per eliminare l’abuso e ripristinare lo stato legittimato. Pertanto, è consigliabile consultare un consulente finanziario o un professionista del settore per valutare attentamente le opzioni di finanziamento disponibili.
Consigli per la vendita o l’acquisto di immobili abusivi:
Prima di mettere in vendita un immobile, è fondamentale effettuare un accesso agli atti al fine di verificare la situazione urbanistica dello stesso. Questo può includere la consultazione del progetto relativo al titolo abilitativo ed eventuali varianti successive o pratiche di condono con relativi progetti. L’ultimo progetto autorizzato, dovrà essere rispondente alle planimetrie catastali rasterizzate, e allo stato dei luoghi. È consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, come geometri o consulenti immobiliari, per analizzare la documentazione e fornire una valutazione completa dell’immobile. Lo stesso vale per l’acquirente, che dovrebbe sottoporre l’immobile di interesse a una minuziosa analisi da parte di esperti.
Conclusioni:
La vendita di immobili con abusi edilizi richiede una conoscenza approfondita delle normative, delle ultime sentenze di cassazione e delle procedure da seguire. Tutto ciò che si può sanare, sarebbe opportuno regolarizzarlo pima del rogito. Gli immobili completamente abusivi sono invendibili, quelli con abusi minori possono essere venduti a condizione che l’acquirente sia pienamente a conoscenza e accetti la situazione, si deve evitare di trovarci nella fattispecie del raggiro. La stipula di atti con condoni aperti o oblazione pagate sono vendibili ma il Notaio inviterà sempre le parti a chiudere la pratica con la concessione in sanatoria. Una soluzione che si prospetta è rogitare con oblazioni pagate, lasciando una parte del saldo prezzo in mani del Notaio, ed entro un periodo stabilito, dovrà essere consegnata la concessione in sanatoria dal venditore, che a quel punto potrà ritirare le somme.
Come procedere con serenità dal punto di vista urbanistico e catastale:
come decidiamo di mettere in vendita la nostra casa, rivolgiamoci ad un tecnico o un agente immobiliare, richiediamo di fare un accesso agli atti e verificare tutta la documentazione. Progetti, planimetrie, eventuali CILA o SCIA o DIA, tutte pratiche urbanistiche per lavori eseguiti anche prima di quando avete acquistato. Oggi i Notai, proprio per tutelare le parti, richiedono più documenti rispetto a qualche anno fa. Meglio avere tutto per tempo, capire se dobbiamo integrare qualche pagamento per non avere sorprese economiche. È importante avere tutto chiaro prima di iniziare le trattative, se ci impegniamo nella vendita e poi si scoprono irregolarità potremmo trovarci ad incassare meno di quanto avevamo considerato o, peggio, a pagare importanti penali per false dichiarazioni, o rimanere bloccati in lunghe cause giuridiche.
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