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Se vendi da solo stai attento a…

Se vendi da solo, una volta trovato il possibile acquirente, servirà una proposta formale per impegnare casa e procedere con i passi successivi, come chiedere un finanziamento per l’acquirente o potersi impegnare tu per la nuova casa.

Insomma, formalizzare una proposta è un passo quasi sempre necessario.

Ma quali pericoli riserva?

Finora sono state chiacchiere, ma con la formalizzazione dell’accordo, si andranno a sottoscrivere delle condizioni che rappresentano il vero pericolo, a meno che tu non faccia l’avvocato.

Firmando la proposta l’acquirente si impegna a comprare e tu a vendere a determinate condizioni.

Ciò che scrivete deve prevedere la descrizione di alcuni aspetti, che se non menzionati e specificati, si danno per regolari anche se molto spesso non lo sono.

Esempi? Il certificato di agibilità/abitabilità è in tuo possesso? 

Se vendi da solo e  la casa la abiti da anni e qualcuno lo ha fatto prima di te, non è detto che ci sia una regolare dichiarazione di agibilità. 

E le certificazioni degli impianti? Ci sono liti in corso nel condominio o limitazione alle proprietà private? 

Questi sono solo alcuni degli argomenti che andranno specificati nella proposta e definito a carico di chi saranno le eventuali regolarizzazioni. Se non scrivete nulla a riguardo, si darà per scontato che la casa dovrà essere dotata del certificato di agibilità, gli impianti siano dotati della relativa certificazione e il regolamento condominiale non preveda limitazioni alle proprietà private che non ci siano cause in corso ecc.

In caso di assenza di quanto, in maniera non consapevole, si è confermato esista, l’acquirente potrà chiedere la riduzione del prezzo o decidere di recedere e tu perdi, oltre che soldi, anche la vendita, con tutte le conseguenze del caso.

In genere un’agenzia ha i professionisti che possono occuparsi di tutti i controlli e predisporre una proposta che tutela entrambe le parti. Se vendi da solo devi tutelarti da solo!

Se dovessi preferire non occuparti di nulla,  e affidarci la vendita del tuo immobile, noi offriamo la possibilità di effettuare tutti i controlli a nostro carico e di interfacciarsi con tutti i professionisti necessari per ricostruire gli elementi indispensabili per una compravendita serena.

 

Pile di documenti

 

I documenti necessari per la vendita cambiano in base alle tante situazioni che si possono presentare.

I primi documenti sono l’atto di provenienza e nel caso di una successione anche l’atto precedente. Gli atti, se non si posseggono per qualche ragione, possono essere richiesti al notaio rogante o ad un visurista, anche on line.

Altri documenti indispensabili, sono la planimetria catastale “rasterizzata” dell’immobile e delle eventuali pertinenze insieme alle visure catastali storiche. Questi due documenti il proprietario può anche richiederle gratuitamente entrando nel sito delle agenzie delle entrate.

Le planimetrie dovranno corrispondere in maniera precisa allo stato dei luoghi. Se la planimetria non corrispondesse allo stato dei luoghi, bisognerà capire se regolarizzarla tramite un tecnico  o, in alternativa, ripristinare lo stato dei luoghi. 

Un tecnico farà un preventivo sui costi necessari e ti darà consigli su come sarà più opportuno procedere. 

La planimetria dovrà corrispondere anche ad un altro progetto, a quello depositato presso l’ufficio tecnico che ha autorizzato la costruzione, la concessione o licenza edilizia o  alle successive varianti.

Consigliamo di effettuare un cosiddetto  “accesso agli atti”. 

In qualità di proprietario, potrai farne richiesta direttamente, dopo aver effettuato un piccolo versamento che varia da comune a comune, consiglio però di farlo fare ad un tecnico. Ti costerà poco più ma il tecnico sa cosa prendere e come cercare. 

Le variazioni rispetto al progetto, devono essere giustificate da pratiche urbanistiche e catastali che dovrai avere disponibili. Le chiederanno il perito della banca prima, e il notaio dopo, per la stipula.

Cosa succede se qualcosa non è a norma dal punto di vista urbanistico e catastale e non è stato regolamentato negli accordi della proposta.

Tu diventi inadempiente con tutte le conseguenze del caso.

Anche nel settore immobiliare, vale la regola che prevenire è meglio che curare…..uno studio attento della documentazione urbanistica e catastale, è fondamentale.

Magari tutto è risolvibile ma devi saperlo, se vendi da solo, così come devi sapere quanto ti costerà regolarizzare o capire se potrai e/o vorrai decidere che provvederà a questo l’acquirente. Non tutte le irregolarità possono essere accollate all’acquirente, neanche se questo dovesse accettare.

Spesso si possono prendere alcuni accordi,  ma va stabilito prima e in forma scritta, se no è tutto per diritto, a tuo carico. Catastalmente va anche controllata la toponomastica, cioè la rispondenza degli indirizzi nei vari documenti. 

Ricapitolando, procurati atto di provenienza, atto precedente in caso di successione, planimetria di immobile principale e pertinenze con relative visure. 

Falle visionare da una persona competente di tua fiducia. 

Devi avere questi documenti in ordine ma anche altri in caso tu avessi fatto dei cambiamenti dall’acquisto ad oggi.

Altra documentazione servirà se hai acquistato con un condono aperto.

Se tu hai acquistato così, non è detto che oggi qualcuno possa acquistare allo stesso modo.

Le leggi cambiano e spesso ci troviamo davanti a situazioni in cui i proprietari dicono ” è tutto a posto, io ho comprato così e non ho apportato cambiamenti”. È difficile da accettare ma le cose con il tempo cambiano e anche le leggi. 

Il consiglio che posso darti è di non dare nulla per scontato e non fare in modo che sia l’acquirente a trovare irregolarità.

Analizza tutto, sii chiaro con l’acquirente e metti ogni condizione in forma scritta, con la firma in calce, l’acquirente accetterà le condizioni legittime di cui per legge potrà farsi carico e che dichiara di conoscere, e non ci saranno intoppi lungo un percorso così delicato che è la compravendita.

Dovrai solo avere chiaro di cosa dovrai occuparti sicuramente tu ed in genere si tratta della parte urbanistica.

Vedremo nei futuri articoli alcune delle clausole da introdurre ed in quali casi farlo.

Se hai domande, potrai contattarmi ai recapiti che trovi sul sito e sarò lieta di aiutarti.

Se vendi da solo il tuo immobile dai un’occhiata ai nostri servizi messi a disposizione per chi vende privatamente: Virtual Tory, Servizio Fotografico, Planimetrie arredate o molto altro!

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Antonia Cucari

Antonia Cucari

Titolare della Cucari Servizi Immobiliari.

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