Recesso di un conduttore

Recesso di un conduttore

Mi piacerebbe parlarvi di un problema riscontrato la settimana scorsa con un cliente che è venuto a fare una consulenza per chiedermi un consiglio.

Mi sono ritrovata davanti al caso di un contratto di locazione cointestato a due conduttori.

Dei due inquilini lui possiede busta paga con contratto a tempo indeterminato mentre lei è una lavoratrice a progetto.                                Durante il secondo anno di locazione, la signora perde il lavoro e dopo poco i due ragazzi si separano.

Lei resta nell’immobile mentre lui va via dando il preavviso e senza la firma e la volontà della signora che resta da sola e a pieno titolo, ad occupare l’appartamento. Praticamente con il contratto con più conduttori, ognuno può recedere separatamente dalla locazione, ovviamente rispettando i tempi di disdetta!

Il locatore si ritrova con un unico conduttore e senza alcuna garanzia reddituale.
La signora vorrebbe andar via ma non riesce a trovare una soluzione senza le dovute garanzie.
Il locatore si rivolge a me per chiedermi come uscire da questa antipatica situazione.

Purtroppo gli confermo che uno dei conduttori può dare disdetta in modo indipendente dall’altro e che quindi, avendo cointestato il contratto può solo procedere con lo sfratto per morosità. Sono passati infatti più di 20 giorni dal secondo canone che purtroppo la signora non è riuscita a corrispondere.

Ho solo potuto fissare un appuntamento per una consulenza al locatore con il nostro legale, (la prima a titolo gratuito) per tentare un accordo stragiudiziale.

I tempi di sfratto si sono ormai velocizzati ma è sempre una brutta esperienza, anche per i locatori, sarebbe molto meglio evitarlo.
È molto importante che il contratto venga impostato bene fin dall’inizio per evitare lungaggini nelle procedure. Tutte le condizioni devono essere scritte in modo chiaro, senza possibilità di equivoci in caso di controversie.

Il proprietario dell’immobile mi chiede un parere su come avrebbe dovuto impostare il contratto per non trovarsi in questa situazione.
Il contratto si sarebbe potuto intestare solo al marito, con il reddito più sicuro e inserire la moglie o come garante, o come persona facente parte del nucleo familiare. Entrambi avrebbero potuto richiedere la residenza.

Nel caso in cui la signora fosse risultata come garante, sarebbero stati coinvolti economicamente entrambi anche se il conduttore( in questo caso il marito) avesse dato disdetta. Inoltre la disdetta firmata solo dal marito, sarebbe valsa automaticamente per entrambi, sia che la signora fosse stata inserita come garante, sia che fosse stata solo membro del nucleo familiare.

Quando si stipula un contratto di affitto, le parti devono capire bene i vincoli che si creano ma anche le modalità per liberarsi da quel vincolo e scegliere nella massima consapevolezza come procedere, nell’accordo di tutte le parti.

A volte, quando stipula un contratto mi dilungo in spiegazioni a volte superflue ma preferisco affrontare ogni aspetto nel dettaglio quando ho di fronte persone che non lavorano in ambito giuridico, un consiglio in più è sempre meglio di un consiglio in meno.

I conduttori rispondono in solido per le obbligazioni assunte ed il recesso con il preavviso lo devono rispettare tutti i conduttori. Si deve solo tener presente che lo possono fare individualmente e se uno intendesse mandare la raccomandata per la disdetta, nel rispetto del preavviso stabilito (in genere sei mesi se non ci si accorda diversamente), potrebbe farlo, lasciando come conduttori a tutti i diritti, solo l’altro o gli altri cointestatari.

Se questi ultimi assolvessero alle loro obbligazioni, non ci sarebbe alcun problema ma se ciò non dovesse verificarsi, bisognerà agire per le vie legali.

Il conduttore che ha dato regolare disdetta, alla scadenza del preavviso concordato, non ha più alcuna responsabilità per gli inadempimenti di chi resta e commessi dopo il suo rilascio dell’immobile.

Ho colto l’occasione per scrivere questo articolo per aiutarvi ad evitare questo errore e in futuro vi darò altri consigli per problemi che mi si propongono frequentemente.

Mi occupo di locazione da oltre 30 anni e vi assicuro che mi capita di dover assistere i proprietari e gli inquilini per chiarire molti aspetti.
Spero che tutto ciò possa servire a prevenire le problematiche della locazione e ad instaurare un rapporto chiaro e sereno tra le parti.

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