Il contratto di locazione ad uso transitorio può essere stipulato al fine di venire incontro a particolari esigenze del locatore o dell’inquilino derogando alla stipula dei contratti di locazione ordinaria (a canone libero, 4+4 o concordato 3+2). Ha durata massima di 18 mesi ma è facile che si trasformi in un 4+4 se non si rispettano le condizioni previste dalla legge.
Durata del contratto transitorio
Con questo tipo di contratto, il locatore o chi è il soggetto titolare di diritto reale sull’immobile, ad esempio l’usufruttuario, comunque persona fisica, concede in locazione per un limitato periodo di tempo (max 18 mesi) e per un’esigenza transitoria ben individuata e di cui allega documentazione, il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.
Se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.
Il vantaggio principale del contratto di locazione ad uso transitorio è quello di poter stipulare un contratto avente durata inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia di quattro anni (rinnovabili per altri quattro), per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) per i contratti a canone concordato.
In pratica, si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto.
Non deve essere legato ad esigenze o finalità turistiche, ma piuttosto, di studio, lavoro etc. Sicuramente questa tipologia di contratto, non va utilizzata per “testare” il conduttore, e si deve evitare se non ci fosse realmente uno dei motivi di transitorietà tra quelli previsti nell’accordo. In caso non venga rispettata questa condizione, il contratto si potrebbe trasformerebbe con molta facilità in un 4+4, aumentando il vincolo previsto nel contratto 3 +2 che consiglio vivamente rispetto ad un transitorio “forzato”.
Normativa e Condizioni
Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge. Come anticipato, infatti, questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinata durata dei contratti di locazione ad uso abitativo, cioè quella del 4+4 o quella del 3+2, rispettivamente contratto libro e contratto a canone concordato.
Per la compilazione di un contratto transitorio, occorre, quindi fare riferimento esclusivamente al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi territoriali raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari e inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile, fanno eccezione i comuni con meno di 8.000 abitanti, dove, pur essendoci l’accordo, possono essere sottoscritti contratti transitori a canone libero. Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).
Tutto l’accordo si può scaricare dal sito di ogni comune e si deve utilizzare solo il modulo del contratto allegato all’accordo stesso, e a cui non si possono apportare modifiche. Per fare il contratto si dovrà richiedere l’assistenza di una associazione dei proprietari, come UNIONCASA o di una degli inquilini. L’associazione provvederà ad effettuare il conteggio del canone massimo applicabile e successivamente rilascerà un’attestazione detta “di rispondenza”, cioè una dichiarazione che affermi che quel contratto rispecchia tutti i requisiti richiesti. In pratica è la stessa procedura del 3+2 o del contratto per studenti.
Diciamo anche che..
Il contratto di locazione transitorio, come ogni contratto di locazione, pena nullità, deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini di 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza in caso questa fosse retroattiva, presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che, la registrazione del contratto è obbligatoria quando la sua durata è superiore ai 30 giorni solari. Potrà essere tassato su base IRPEF, con riduzione su imposte rispetto al 4+4 o in cedolare secca al 10 per cento, senza spese di registrazione e senza i 67,00 euro, in caso di recesso anticipato.
Disdetta Per Il Contratto Ad Uso Transitorio
Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. Questo, in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Come detto, infatti, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee. Non è necessario ricorrere al transitorio nel caso il conduttore non si voglia vincolare per tre anni, basta concedergli il diritto di recesso dal contratto con preavviso ma senza motivare con “i gravi motivi” presenti nel modulo. Una modifica, a vantaggio del conduttore che la legge ci consente. Altra possibilità è quella di inserire un preavviso di max tre mesi per il conduttore.
E’ possibile prorogare un contratto transitorio?
La risposta è affermativa, è possibile effettuare la proroga del contratto di locazione ad uso transitorio. Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con una raccomandata il perdurare dell’esigenza di transitorietà. Pertanto, possiamo dire che è possibile effettuare la procedura di rinnovo per un contratto di locazione ad uso transitorio. Tuttavia, se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero 4-4. In altre parole, il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta. Capite bene che sarebbe preferibile inserire un motivo di transitorietà in capo al locatore. Inserendo un motivo di transitorietà in capo al conduttore, andremmo ad affidarci alle sue esigenze per un eventuale rinnovo del contratto, con tutte le complicazioni che ne derivano.
In ogni caso, la proroga deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, ottemperando al pagamento dell’imposta di registro se il contratto è assoggettato all’IRPEF.
Quindi…
Le cose da dire sono ancora molte e riguardano casi particolari Il mio consiglio è di ricorrere a questo contratto solo quando ne sussistano realmente i presupposti. Spesso i clienti vengono da me convinti di poter sottoscrivere un contratto transitorio solo per provare se il rapporto con l’inquilino possa essere positivo. L’unico contratto che vi tutela è quello stabile, un controllo scrupoloso sul passato dell’aspirante inquilino e prodotti di tutela che noi, come agenzia, abbiamo selezionato per dare più garanzie.
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Vi lascio altri articoli sulla locazione che possono tornarvi utili:
🔷Quando non usare il contratto transitorio
🔷Direttiva sul rendimenti energetico
🔷Recesso di un conduttore, se il contratto è cointestato.
