La Donazione

La donazione rappresenta un atto di generosità attraverso il quale una persona, detta donante, trasferisce gratuitamente una parte del proprio patrimonio (ad esempio, un immobile) a un’altra persona, detta beneficiario o donatario. Questo gesto, regolato dal Codice Civile italiano agli articoli 769 e seguenti, può essere un’alternativa interessante all’acquisto o all’eredità di un bene immobiliare, ma è accompagnato da specifiche normative e potenziali complessità. Spesso chi dona l’immobile si mantiene l’usufrutto. È una procedura praticata spesso per regolamentare e agevolare questioni fiscali o per semplificare la successione futura. Sfatiamo dubito il dubbio sulla possibilità o meno di poter vendere una casa pervenuta per donazione. La risposta è si e ci sono varie strade per farlo, anche se chi acquista deve chiedere il mutuo. Vediamo insieme di capire i vari elementi da conoscere sull’argomento della donazione.

Chi e in quali tempistiche si può opporre alla donazione

Il diritto italiano prevede la possibilità per certi soggetti, in particolari circostanze, di opporsi alla donazione. Tra questi soggetti figurano gli eredi legittimari, ovvero i familiari ai quali la legge riserva una quota di eredità (figli, coniuge, ascendenti) che non può essere lesa dalla volontà testamentaria o da atti di donazione. Vediamo più nel dettaglio.

Garanzie sulla legittima degli eredi

La legittima (o riserva) rappresenta quella parte dell’eredità che la legge italiana garantisce ad alcuni familiari stretti del defunto, definiti eredi legittimari. Il Codice Civile italiano protegge la quota di legittima attraverso la possibilità per gli eredi legittimari di impugnare donazioni che pregiudicano la loro quota. La garanzia sulla legittima assicura che, anche in presenza di donazioni, gli eredi legittimari possano ricevere la parte di eredità che la legge considera indisponibile. Essi possono richiedere la riduzione delle donazioni che infrangono la quota di riserva loro spettante.

Gli eredi illegittimi

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda gli eredi illegittimi, ovvero quei figli nati fuori dal matrimonio che, se ottengono il riconoscimento, hanno gli stessi diritti successori dei figli legittimi. La loro esistenza può introdurre complicazioni nelle successioni e nelle donazioni, soprattutto se emergono dopo la realizzazione di tali atti. Gli eredi illegittimi, una volta riconosciuti, possono avanzare pretese sulla legittima, impugnando donazioni che ledono i loro diritti.

 

La donazione

 

La riduzione

Vediamo di chiarire cosa si intende per riduzione. La riduzione è un meccanismo che consente agli eredi legittimari di contestare le donazioni eccessive che pregiudicano la loro quota di riserva. Se una donazione supera la parte di patrimonio che il donante avrebbe potuto liberamente disporre (quota disponibile), rispettando le quote di legittima, la legge permette agli eredi legittimari di chiedere che la donazione sia ridotta all’ammontare consentito, salvaguardando così la loro parte di eredità. L’azione di riduzione deve essere esercitata entro 10 anni dalla morte del donante, come previsto dall’articolo 553 del Codice Civile.

Introduzione del Termine Ventennale con la Legge 80/2005:

La novità introdotta dalla Legge n. 80 del 2005 è un ulteriore termine, questa volta ventennale, che inizia a decorrere dalla trascrizione dell’atto di donazione nei registri immobiliari. Questo termine ventennale offre un periodo più esteso durante il quale il legittimario può esercitare l’azione di riduzione, con l’obiettivo di ottenere la restituzione dei beni donati che lesinano la sua quota di legittima

Effetti dopo il Termine Ventennale:

Una volta trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario perde la possibilità di esercitare l’azione di riduzione contro un terzo acquirente del bene, nel caso in cui il patrimonio residuo del donatario non sia sufficiente a ripristinare la sua quota di legittima. Questo significa che, dopo 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, eventuali pretese nei confronti di terzi acquirenti del bene diventano inammissibili, garantendo una maggiore stabilità nelle transazioni immobiliari e una maggiore certezza del diritto per chi acquista.

Con l’introduzione del termine ventennale per l’azione di riduzione, la legislazione italiana ha fornito una risposta concreta alle esigenze di chi riceve beni per donazione e di chi successivamente li acquista, cercando di equilibrare la protezione dei diritti degli eredi legittimari con le esigenze di sicurezza giuridica e di buona fede degli acquirenti.

In sintesi, non si hanno problemi quando acquisti una casa dopo che sono passati 10 anni dalla morte del donante o, in caso di donante in vita, quando sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Rinuncia ai diritti sull’immobile

Gli eredi legittimari hanno la possibilità di rinunciare ai loro diritti sull’immobile donato, attraverso un atto di rinuncia formale. La rinuncia deve essere espressa, non presunta, e formalizzata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, davanti a un notaio. Questa procedura non solo libera il beneficiario da eventuali vincoli, ma semplifica anche la gestione dell’immobile in questione, eliminando potenziali controversie future. In caso di vendita di un immobile pervenuto per donazione, in genere i Notai la chiedono, se ne fa a meno quando sono trascorsi i tempi della prescrizione del diritto di riduzione.

La risoluzione per mutuo dissenso della donazione viene realizzata tramite un accordo tra donante e donatario, adibito a sciogliere la donazione intercorsa, ripristinando la situazione patrimoniale preesistente. Quindi con il mutuo dissenso si ha una retrocessione della donazione, ed il venir meno dei suoi effetti.

Nel caso in cui i termini di 10 anni dalla morte del donante o di 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione non siano trascorsi, ci troviamo davanti all’opzione di procedere con la retrocessione dell’atto, se il donante è ancora in vita. In questo caso si può fare un atto di retrocessione della donazione. In pratica è una risoluzione per mutuo dissenso della donazione e viene realizzata tramite un atto notarile, con un accordo tra donante e donatario, adibito a sciogliere la donazione intercorsa, ripristinando la situazione patrimoniale pre-esistente. Quindi con il mutuo dissenso si ha una retrocessione della donazione, ed il venir meno dei suoi effetti.

La retrocessione dall’atto di donazione

La retrocessione è una clausola che può essere inclusa nell’atto di donazione e che prevede la possibilità per il donante di recuperare il bene donato in determinate circostanze, come il mancato adempimento di obblighi specifici da parte del donatario o in caso di morte del donatario senza eredi. Questa clausola deve essere espressamente prevista e registrata per avere effetto. Molto spesso però, per semplificare le problematiche legate alla vendita, diventa un accordo sottoscritto dalle parti davanti al Notaio. In questo caso, l’atto di provenienza valido per la stipula, sarà quello con cui è pervenuto l’immobile al donante e sarà il donante stesso a dover intervenire nell’atto futuro di compravendita, in qualità di venditore.

La risoluzione per mutuo dissenso della donazione viene realizzata tramite un accordo tra donante e donatario, adibito a sciogliere la donazione intercorsa, ripristinando la situazione patrimoniale pre-esistente. Quindi con il mutuo dissenso si ha una retrocessione della donazione, ed il venir meno dei suoi effetti.

Non sempre il donante è ancora in vita, anzi spesso è il contrario. Come muoverci allora in caso di vendita?

Liberatoria per la Donazione

La liberatoria per la donazione rappresenta una rinuncia ai diritti sull’immobile, dove gli eredi e, se possibile, il donante stesso, dichiarano formalmente di rinunciare a qualsiasi futura rivendicazione sull’immobile. Questo documento è cruciale perché fornisce una prima linea di difesa legale contro possibili contestazioni, assicurando che tutti i diritti sul bene siano chiaramente definiti e accettati da tutte le parti coinvolte. Abbiamo visto però che il rischio di figli illegittimi non ci tutela al cento per cento con un solo atto di rinuncia. Oltre a questo, va valutata l’ipotesi di una polizza assicurativa, indispensabile se per l’acquisto c’è l’intervento di una banca.

Assicurazione Donazione Sicura: Una Protezione Avanzata

L’assicurazione donazione sicura gioca un ruolo chiave nell’offrire una protezione comprensiva contro i rischi legali associati all’acquisto di immobili donati. Questa polizza si propone come uno strumento di tutela non solo per l’acquirente ma anche per le istituzioni finanziarie che potrebbero essere coinvolte nel processo di acquisto o ristrutturazione dell’immobile.

Copertura e Benefici

La polizza copre specificamente i danni economici che potrebbero derivare da azioni legali volte a impugnare la donazione. Ciò include la protezione da eventuali azioni di riduzione, ovvero quelle azioni legali attraverso le quali i legittimari (tipicamente i familiari più prossimi che per legge hanno diritto a una quota dell’eredità) possono richiedere la restituzione del bene donato, nel caso in cui ritengano che la donazione abbia leso i loro diritti ereditari.

Un elemento chiave di questa assicurazione è che offre tranquillità sia all’acquirente che alla banca finanziatrice. Nel caso in cui un’azione legale di riduzione vada a buon fine, l’assicurazione interverrà coprendo il danno economico e permettendo all’acquirente di mantenere la proprietà dell’immobile e alla banca di preservare i suoi diritti ipotecari.

Durata e Costi

La durata indeterminata della polizza assicura una protezione estesa fino a 20 anni, coprendo il periodo durante il quale potrebbero emergere contestazioni. Il costo dell’assicurazione è variabile e viene calcolato in base al valore dell’immobile, offrendo la possibilità di adeguare la copertura assicurativa alle esigenze specifiche dell’acquirente o del finanziatore.

Sottoscrizione dell’Assicurazione

La flessibilità nella sottoscrizione dell’assicurazione donazione sicura permette a diverse parti di accedere alla copertura. La polizza può essere stipulata dal donante, dal donatario, dal proprietario attuale o futuro dell’immobile, nonché dalle banche che erogano finanziamenti. La possibilità di sottoscrivere online facilita ulteriormente l’accesso a questa forma di protezione, rendendola una soluzione pratica e accessibile per garantire transazioni immobiliari sicure.

Conclusioni

In conclusione, la combinazione di liberatorie per la donazione e di assicurazioni specifiche rappresenta una strategia robusta per navigare con sicurezza le complessità legali e finanziarie dell’acquisto di immobili donati. Queste misure forniscono una solida base di protezione contro i rischi, assicurando che tutte le parti coinvolte possano procedere con fiducia e sicurezza.

L’argomento è delicato e complesso e io sono a vostra disposizione per tutti i chiarimenti necessari e valutare la vostra situazione specifica.

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Antonia Cucari

Titolare della Cucari Servizi Immobiliari.

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